Proficiat! Je hebt voor het eerst een eigen appartement gekocht. Een grote stap, waar toch het een en ander bij komt kijken. Want wie een appartement koopt, is ook meteen mede-eigenaar van het gebouw waarin het appartement zich bevindt. En daar zijn enkele regels en voorwaarden aan verbonden. Maar wat is mede-eigendom nu eigenlijk? En wat houdt het nu juist in?
Mede-eigendom, de definitie
Mede-eigendom wordt gedefinieerd als een gebouw of een groep gebouwen waarvan de compartimenten verdeeld zijn over twee of meerdere personen, ook wel mede-eigenaars genoemd.
Mede-eigendom betekent dat de verschillende eigenaars van de appartementen binnen eenzelfde gebouw niet alleen over een individueel eigendomsrecht van hun eigen pand beschikken, maar ook dat ze eigenaar zijn van de gemeenschappelijke ruimtes van dat gebouw. Zo zijn ze dus een deeltje mede-eigenaar van de lift, de inkomhal, maar ook van de grond. Van zodra er meerdere eigenaars in eenzelfde appartementsgebouw zijn, moeten er statuten worden opgesteld. Die bestaan uit een reglement van mede-eigendom en een basisakte.
Ook zijn er verschillende organen die tot het mede-eigendom horen. Deze zijn:
De Raad van Mede-eigendom
De Algemene Vergadering
De Syndicus
Er zijn verschillende vormen van mede-eigendom:
De gewone mede-eigendom: twee mensen erven een huis
De gedwongen mede-eigendom: zakenpartners kopen een handelspand en financieren dit elk voor 50%
De vrijwillige mede-eigendom: er bevinden zich meerdere eigenaars in hetzelfde gebouw als waar jij een individueel eigendom of privatief deel koopt. De gemeenschappelijke delen moeten dus als het ware worden verdeeld over de verschillende eigenaars die zich in het gebouw bevinden. In dit geval hebben alle mede-eigenaars proportioneel recht op de gemeenschappelijke delen (lift, traphal, inkomhal, de grond…)
Wat is een syndicus?
In de meeste appartementsgebouwen is er steeds een syndicus aangesteld, dat is het uitvoerende orgaan van de vereniging van mede-eigenaars. Deze wordt meestal aangesteld op de Algemene Vergadering en kan zowel een eigenaar zijn van een van de units binnen het gebouw zelf, of een extern aangesteld orgaan. De syndicus beheert en bestuurt de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Hoeveel kost een syndicus?
Volgens enkele studies is de gemiddelde prijs van een syndicus zo’n 26 euro per maand per kavel. Echter worden hier in België geen prijzen voor vastgesteld door de wet. De prijzen zijn dus variabel en afhankelijk van een aantal factoren:
De aangeboden diensten
De ligging
De grootte van het mede-eigendom
De staat waarin het mede-eigendom zich bevindt
Let ook op: hoe groter je aandeel in aantal vierkante meters, hoe groter je financiële bijdrage tot de gemeenschappelijke delen.
Hoe wordt het verschil tussen private eigendom en mede-eigendom gedefinieerd?
Bij mede-eigendom wordt er een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de private delen, die de zelfstandige hoofdzaak zijn, en de gemeenschappelijke delen die omschreven worden als bijzaak. Bij de oprichting van zo’n gebouw, moet er een splitsing van het onroerend goed plaatsvinden. Wordt dat niet gedaan, dan is er sprake van onverdeeldheid.
Om deze reden moeten er statuten van het gebouw worden opgemaakt. Die statuten bevatten de basisakte, alsook het reglement van de interne orde.
Mede-eigendom: de akten
1. De statuten
Binnen de reglementering van de mede-eigendom zijn er verschillende statuten die moeten worden opgemaakt. De basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn daar de twee meest prominente onderdelen van.
De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel; van de gemeenschappelijke én van de privatieve delen. Hierin wordt het aandeel van de gemeenschappelijke delen die aan de privatieve delen zijn verbonden, omschreven. Het reglement van mede-eigendom houdt dan weer de beschrijving van de rechten en plichten van mede-eigenaars over de privatieve en de gemeenschappelijke delen in. Hierin staan ook de criteria en de berekening van de verdeling van de lasten omschreven. Ook de bedingen en de sancties voor indien de mede-eigenaar de lasten niet betaalt, staan hierin gedefinieerd.
Beide statuten worden opgemaakt in de vorm van een authentieke akte door een notaris en worden overgeschreven op een hypotheekkantoor.
2. Het reglement van interne orde
Bij een onderhandse akte is er geen tussenkomst van een notaris vereist, waardoor er ook geen overschrijving naar een hypotheekkantoor vereist is en er bijgevolg ook geen overschrijvingskosten moeten worden betaald. Wel wordt hiervoor een reglement van interne opgesteld. Dit reglement bevat:
De regels omtrent de bijeenroeping van een algemene vergadering, de algemene werkwijze…
De benoeming van de syndicus en de manier waarop dit wordt gedaan, de omvang van diens bevoegdheden, de duur van het mandaat en de regels van hernieuwing…
De jaarlijkse periode van 15 dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt
Hoe worden de financiële bijdragen tot de gemeenschappelijke delen bepaald?
Er zijn twee soorten kosten waarmee je rekening moet houden bij mede-eigendom:
Privatieve kosten: deze kosten houden rechtstreeks verband met gebruiksintensiteit van de mede-eigendom, en zijn:
Gezamenlijke verwarming
Tuinonderhoud
Conciërgediensten
Gemeenschappelijke kosten: gemeenschappelijke kosten hebben betrekking tot het onderhoud, de herstelling en de vernieuwing van de mede-eigendom. Tot de gemeenschappelijke kosten behoren:
De verzekering van het gebouw
Onderhoudscontrole van liften en boilers
Elektriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke ruimtes
Kosten voor de syndicus (indien professioneel)
Deze kosten worden verdeeld naar evenredigheid met de respectievelijke waarde van de private kavel.
Daarnaast zijn er nog twee andere manieren om de kosten te verdelen:
Naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen voor elk privatief deel hebben
Door de criteria ‘nut’ en ‘waarde’ met elkaar te combineren
Meer weten over deze alternatieve manieren van financiële bijdragen tot de gemeenschappelijke delen? Neem contact op en laat ons je verder helpen.
Wie betaalt er dan voor?
Iedere mede-eigenaar moet mee bijdragen in de kost, tenzij het reglement dit anders omschrijft en er bepaalde kosten zijn uitgesloten of dat er bepaalde kosten door bepaalde mede-eigenaars net niet moeten worden betaald. Als mede-eigenaar heb je enkel zeggenschap in de kosten waartoe jij aangewezen bent. Heb je dat niet en zijn er toch prominente beslissingen die hier genomen worden die potentieel ook een grote impact op de niet-betrokken eigenaars hebben? Dan kan je wel inspraak aanvragen.
Wil je grote werken laten uitvoeren aan gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld infrastructuuraanpassingen)? Dan kan dat ook zonder de toestemming van de mede-eigenaars. De voorwaarde hiervoor is wel om deze werken minimum twee maanden op voorhand aan de mede-eigenaars aan te kondigen. Komen zie hier binnen deze periode tegen in opstand? Dan ben je verplicht van samen zaken te bespreken.
Wat als een mede-eigenaar niet betaalt?
In het geval een mede-eigenaar niet betaalt, staan er in het reglement van mede-eigendom sancties en bedingen omschreven die de betrokken persoon (/personen) moeten ondergaan. Bovendien werd de hypotheekwet in die zin aangepast dat de vereniging van mede-eigenaars een voorrecht geniet op een kavel die verkocht werd en waarvan de kosten en lasten door de eigenaar niet werden betaald.
Wil je volledig op de hoogte zijn van alle voor- en nadelen van en de in orde te brengen papieren voor mede-eigendom? Altro Projects helpt je met plezier verder.